Como Obtener Un Prestamo Para Vivienda

Calificar para un préstamo hipotecario puede ser ahora más difícil de lo que era el año pasado.  Los prestamistas han hecho más estrictos los requisitos de financiación para el proceso de aprobación de préstamos.  En muchos casos, han eliminado préstamos de “ingresos declarados” o de “sin entrada.”  Muchos prestatarios se aprovecharon de estos préstamos “subprime” durante los últimos años, pero hoy están entre aquellos reportados con problemas para hacer frente a sus pagos hipotecarios mensuales.

Esto es lo que necesita saber para obtener un préstamo hipotecario hoy en día:

Ser preaprobado

Ser preaprobado para un préstamo hipotecario le permitirá obtener una carta escrita de preaprobación de su prestamista mientras busca su nueva casa.  Esta carta indicará al vendedor que usted es un comprador serio.  Cuando usted va a un prestamista para una preaprobación, se le puede pedir una declaración de ingresos; su información de crédito y de deuda puede ser cuidadosamente investigada – prepárese y reúna toda la documentación con tiempo para solicitar el préstamo.  Cuando intente obtener una preaprobación o solicitar una hipoteca, los prestamistas revisarán su historial crediticio, lo cual les proveerá una visión rápida de su historia de préstamos y pagos, así coma de su deuda pendiente.  El puntaje crediticio normal también se llama “puntaje FICO” (“FICO” corresponde a “Fair Isaac Corp.,” la compañía que desarrolló el puntaje). Los puntajes FICO van desde 350 hasta 850 puntos, y se valoran como bajo, adecuado, bueno y excelente, dependiendo de su deuda de préstamo y su historial de pago. Un puntaje más cercano a 850, o excelente, no solo le ayudara a calificar mas fácilmente para un préstamo sino que también puede bajar sus puntos y tasas.

Pago inicial

El pago inicial para una casa generalmente oscila entre el 3% y el 20% del costo total de la casa. La cantidad requerida para el pago inicial depende de su historial de crédito, ingresos, el costo de la casa y el tipo de hipoteca que escoja. Muchas personas que están comprando su primera casa dan entre el 3 y el 5% del costo de ella.

Ahorrar para el pago inicial es el primer paso para la compra de su casa y le ayuda a estar preparado para las obligaciones financieras que implica ser propietario. Si no tiene suficientes ahorros para el pago inicial, le conviene posponer la búsqueda de casa para darse oportunidad de ahorrar lo suficiente para un buen pago inicial en lugar de buscar una hipoteca con un pago inicial bajo.

Tenga presente que cuando usted solicita el préstamo para una casa, además del pago inicial usted deberá tener ahorrado el equivalente a por lo menos tres meses de pagos hipotecarios, o lo que los prestadores llaman reservas de efectivo.

La mayoría de los prestadores quieren saber de dónde viene el dinero de su pago inicial y tienen restricciones con respecto a cuánto puede venir como regalo de algún pariente. Pregúntele a su prestador con respecto a esto.

Costos de cierre

Los costos de cierre, es decir, de cierre de la transacción, son cargos que usted paga cuando recibe su préstamo de la institución financiera. Estos incluyen los puntos, impuestos, seguro del título de propiedad, costos de financiamiento, cantidades que hay que pagar por adelantado o depositar en una cuenta de custodia, y otros gastos de cierre. Usted debe negociar para obtener costos más bajos de la misma manera que debe negociar la mejor tasa de interés. Algunos cargos, como los impuestos, pueden ser fijos, pero su prestador puede estar dispuesto a negociar otros.

Los costos de cierre generalmente oscilan entre el 2% y el 7% del valor de la casa. Usted recibirá un estimado de su prestador después de solicitar una hipoteca. Usted tiene que pagar estos costos antes de mudarse a su nueva casa.

Sobre el seguro hipotecario privado (PMI)

Generalmente, si su pago inicial es menos del 20% del precio de la casa, tendrá que comprar un seguro hipotecario privado (llamado PMI, por sus siglas del inglés Private Mortgage Insurance, o algunas veces sólo MI). Este seguro protege al prestador si usted se ve incapacitado de liquidar el préstamo.

La ley federal exige que el PMI se cancele en ciertas circunstancias; por ejemplo, cuando haya pagado cierto porcentaje de su hipoteca o cuando el valor de la casa haya aumentado hasta un porcentaje determinado por encima del valor de la hipoteca.

Pídale a su prestador información específica sobre la situación de su seguro hipotecario privado.

¿Cuánto dinero puede pagar por una casa?

Para tener una idea rápida de cuánto puede pagar por una casa, multiplique su ingreso anual bruto, es decir, lo que usted gana en un año antes de descontar los impuestos, por 2½. Por ejemplo, si el ingreso anual de su familia es de $50,000, usted podría calificar para una casa de $125,000. Esto es sólo un estimado. La cantidad exacta variará según factores como las tasas de interés del momento y su historial de deudas y crédito. Otros factores que debe tener en cuenta son sus facturas pendientes y deudas actuales, su estilo de vida al momento presente y sus planes para el futuro. Pero el factor más importante para determinar cuánto puede pagar es hacer una apreciación honesta y realista de los gastos que usted puede cubrir confortablemente cada mes con respecto a vivienda.

Por lo general, los prestadores hipotecarios utilizan dos factores para determinar de una manera más precisa la cantidad de dinero que usted puede destinar al pago de una hipoteca.

  • La relación entre sus gastos de vivienda y sus ingresos
    Los prestadores hipotecarios recomiendan que su pago hipotecario mensual (principal, interés, impuestos y seguro) sea menos del 28 al 31% de su ingreso bruto mensual. Este porcentaje puede cambiar según el tipo de hipoteca que usted elija y, algunas veces, según el área en la cual esté considerando comprar.
  • La relación entre sus deudas y sus ingresos
    Usted debe considerar sus otras deudas al momento de determinar el pago hipotecario mensual que pueda pagar. Los prestadores de hipotecas toman en cuenta si su deuda total asciende a más del 30% ó 40% de su ingreso mensual bruto. Recuerde, las deudas no son sólo las tarjetas de crédito y los préstamos de estudiantes. También pueden incluir la pensión de divorcio, mantenimiento de los hijos, los préstamos para automóviles y los gastos de vivienda.

Hable con un prestador hipotecario o con un asesor de asuntos de vivienda quien le ayudará a comprender mejor las normas o requisitos. Antes de que hable con uno de ellos, organice su situación financiera creando un presupuesto [PDF]. No olvide que también debe ahorrar para el pago inicial, los costos de cierre, los gastos de inspección, la mudanza y otros gastos relacionados. Asegúrese de tomar en cuenta cualquier plan futuro que pudiera tener un impacto en su presupuesto de su hogar.

También deberá tomar en cuenta sus planes futuros, como podrían ser una boda, la educación universitaria o el nacimiento de un hijo, que vendrán a impactar su presupuesto y el monto que usted podrá invertir en una casa. Es importante ser realista: no le conviene comprar la casa de sus sueños sólo para darse cuenta más adelante de que cuesta más de lo que usted puede pagar.

Recuerde que la hipoteca no es el único gasto implicado en ser dueño de una casa. Hay otros gastos como:

  • el seguro del propietario
  • los intereses y los impuestos (los cuales pueden ser incorporados en su pago hipotecario mensual)
  • los costos de mantenimiento
  • los servicios públicos
  • los servicios de agua y recolección de basura
  • las reparaciones inesperadas

Al momento de decidir cuánto puede pagar, asegúrese de tener una vista panorámica completa en lugar de ver únicamente el precio de la casa.

No cometa el error de tratar de comprar más casa de lo que puede pagar. Suponer que puede salir adelante de alguna manera por un par de años hasta que su salario alcance para pagar la hipoteca mensual es prepararse el terreno para serios problemas. En lugar de ello, compre lo que pueda cubrir de manera realista ahora, no dentro de 5 años.

¡No se desanime!

Si lo que usted puede pagar es menos de lo que cuestan en promedio las casas para una familia en el área donde vive, considere las casas en grupo tipo townhouse, los condominios y las cooperativas, que por lo general cuestan menos.

Es mejor empezar por poquito para no encontrarse después ¡con una hipoteca que no puede cubrir!

COMPRAR UN HOGAR – una visión general

Comprar un hogar es una de las decisiones más importantes tanto en términos financieros como emocionales que usted va a hacer en la vida.  Si es un comprador primerizo, a lo mejor le hace mucha ilusión dar el salto de alquilar un apartamento a ser dueño de su propia casa.  Aunque ilusionado, sin embargo, puede ser que esté un poco agobiado por todo lo que incluye el procedimiento.  Los compradores que se trasladan o que compran una mejor casa tienen la ventaja de la experiencia, pero podrían necesitar un curso de repaso sobre cómo funciona el proceso.

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About Hector Reyes

Hector, a lifelong resident of Southern California, began his career in 2006. His comprehensive background includes nearly all aspects of the Real Estate industry. He is fluent in Spanish and specializes in assisting home buyers and sellers with their Real Estate needs. Hector believes in educating clients about the process of a residential sale and purchase and is dedicated to providing a customized approach to each client's needs. He uses his experience and knowledge to ensure a seamless transaction. In his spare time, Hector enjoys spending quality time with family and friends. Enjoy the benefits of local, experienced service for your Real Estates needs. Contact Hector today! Contact Hector for all your Real Estate needs DRE Unique Identifier #01832572 (877) 611-2288 Cell (714) 231-9061 Toll-free (877) 611-2288 hector@findmyhouseonline.com http://www.findmyhouseonline.com
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